住宅借入金等特別控除 と 居住用の3,000万円控除 の両制度の併用はできません。

港区のクライアントから自宅のマンションを売却した場合の質問がありました。

港区の居住用のマンションが購入時よりも高く売れるので、当該マンションを売却して新たに新しい住宅を購入して住宅借入金等特別控除を利用したして、更に3000万円控除を利用して3000万円以下の売却益にかかる税金を支払わないでも大丈夫なのかという内容でした。

売却した税金は、「居住用の3,000万円控除」によって支払わずに済み、次の住宅購入で「住宅借入金等特別控除」の適用で、年末には所得税の還付が受けられるということはできません。どちらか一つの選択となります。新しい居住用財産を先に取得して住宅ローン控除の適用を受けた後、その入居年の翌々年までに従前の居住用財産を譲渡して3,000万円の特別控除の特例の適用を受けようとすれば、修正申告等を行なったうえで、住宅ローン控除がなかった場合に相当する所得税を納付しなければなりません。また、それ以降の期間についても住宅ローン控除の適用を受けることができません。したがって譲渡所得が少額な場合、あえて「居住用の3,000万円控除」を適用せず、「住宅借入金等特別控除」を選択した方が有利なことがあります。

これには、売却益がどのくらいになるのか、住宅にかかる借入金はいくらになるのか、キャッシュは余分に持っているのか、居住用のマンションの利用年数も税率が異なってくるので、いろいろな要因を全部当てはめて金額を算定することが必要です。

個人的には、3,000万円控除と住宅借入金等特別控除を比較して、金額の大差があまりなければ、最初に多額の納税をしなくて済む3,000万円控除を利用することをお勧めします。なぜなら、住宅借入金等特別控除では、10年間という期間も長く、そこまでずっと控除額を超えるほど稼げることができるという保証もないですし、キャッシュフロー的にも今回の多額の税金支払いの免税のほうが、割引率を考慮すると有利な場合も考えられます。

 

もし、どちらが有利か知りたい場合でしたら、確定申告作成業務を委託してくれる場合には、弊社自由が丘税理士法人は無料で査定いたします。

 

 

2016/02/08 | 譲渡所得税~不動産関連税制~

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