居住用財産を売却した場合の「3,000万円控除」の取り扱い

個人がマイホーム（居住用財産）を売却及び譲渡したときに利益が生じれば、一定の要件を満たすことで譲渡所得から最高3,000万円までを控除することができます。売却などによる利益が3,000万円以内なら、その譲渡所得に対して所得税が課税されない特例ですが、これは住んでいる物件を売却する場合は、お金がないか買換えの場合はほとんどだと思いますので、その買換えるのに税金がかかってしまったのでは、買換えする人も減って、経済の活性化を損なってしまうためです。

3,000万円の特別控除の特例では、譲渡した居住用財産の所有期間の長短は問われませんが、原則として実際に所有者自身が生活の拠点として利用していた家屋（その敷地を含む）の譲渡であることが前提です。

自宅の建て替え期間中の仮住まい等の理由により、一時的な利用のために入居した家屋は特例の対象となりません。たとえその家屋に住民票を移していても、実際に住んだことがなければこの特例を受けることができません。また、趣味や娯楽、保養のために所有する別荘なども特例の対象外です。

店舗や事務所などとの併用住宅の場合には、居住用部分と他の部分との面積の割合によって譲渡所得を按分し、居住用部分についてのみこの特例を適用することができます。ただし、居住用部分の面積がおおむね9割以上の場合には、そのすべてを居住用財産として特例を適用できることになっています。個人事業主の場合は、自宅を半分事務所として利用している場合もありますので、その時は、事務所利用分は除いて計算する必要となります。

ちなみに、私のさいたま市大宮区の自宅を売却したときは、買換えだったのですが、時期が少しずれてしまったので、そのまま3,000万円控除の特例制度を利用しました。

3000万円控除が受けられる要件は以下の通りです。

１．譲渡する相手が、配偶者や直系血族、同居する親族、生計を一にする親族、内縁関係者およびその親族、特殊な関係のある法人など、特別な関係者ではないこと

２．譲渡した居住用財産について、収用交換等の特別控除など他の課税特例の適用を受けていないこと

３．その居住用財産を譲渡した年の所得について、住宅ローン控除の適用を受けないこと

４．譲渡した年の前年および前々年に同じ特例、または居住用財産の買換えの特例の適用を受けていないこと

 

2016/02/09 | 譲渡所得税～不動産関連税制～